险资加码不动产要注重能力建设

近期，多家头部险企布局大额不动产引发市场关注。2023年，中国保险行业协会官网披露保险资金大额不动产投资信息40余项，涉及项目计划投资额从几十亿元到数百亿元不等，主要表现为投资商业办公地产、产业园区和自用型养老社区等项目，主要是服务新兴产业、国计民生的“新经济”不动产品类。这一现象背后的趋势，是险资不动产投资偏好发生变化，布局方向从追求不动产投资增值的地产股投资，逐步转向追求长期稳定现金流回报的不动产物权资产，这可能也是适应地产进入“存量时代”后“收益—风险”特点的投资策略。

一方面，保险资金与不动产具有较高的适配性。不动产占用资金多、投资周期长，风险多集中于前期开发阶段，底层资产一旦进入稳定运营阶段，就可以为资产持有人提供长期稳定的现金流收入。发达市场经验表明，商业地产回收周期在10年至20年，与保险资金，特别是寿险资金体量大、久期长的特点比较契合，以物权形式持有恰当比例不动产，有利于优化保险资金期限结构、助力资产负债匹配。同时，不动产物权投资的收益主要来自于租金或收费，短期相对固定、可以抵御通胀指数的不利变动，在长期内又可以适应通胀趋势变化调整，可以贡献长期稳定的现金流，且相较于固定收益类产品而言，具有更好的通胀避险和利率避险属性，较好契合保险资金的长期收益要求。另外，不动产物权投资的“收益—风险”表现往往具有高度周期性，与股票和固定收益证券等传统金融资产有较低的相关性。而且，不同区域的不动产表现具有分散性，在险资规模不断增长、权益投资需求增加、非标资产压缩的背景下，合理配置不动产物权对险资分散风险及实施多样化投资也具有重要意义。

另一方面，伴随人口老龄化程度不断加深，越来越多的保险企业进行战略升级，通过自建、联营等方式建设养老社区、布局大健康产业，以更好管理客户面临的长寿风险，这种“产融结合”趋势也推动了险资在不动产物权领域加快布局。

可以说，险企面向国家发展战略、对接实体经济融资需求，抓住机遇、稳健布局“新经济”不动产物权资产，在当前环境下有利于维护不动产市场的稳定、更好发挥保险业经济减震器和社会稳定器的作用，但更多地也是保险企业发展的战略需要。事实上，2023年以来，我国保险行业保费规模增长突出，在低利率的市场环境中，收益相对更为稳健的寿险产品将助力负债端持续复苏，但权益市场波动、“资产荒”也为行业资产端带来巨大压力，利差损压力突出，主动调整资产配置结构是题中之义。

不动产物权投资也对保险企业提出了更高要求。不动产投资面临的风险复杂，涉及对市场、财务、运营、法律合规、环境等多种潜在风险的识别、评估和控制，对资产运营管理能力要求较高，投资者需要有精准的投资区域和标的选择能力，在设计、规划、运营、管理等全流程各方面都需要有较高的精细化、专业化管理水平，才能较好实现投资收益。直接持有不动产物权占用资金量大、偿付能力占用高，且监管对相关投资金额占总资产的比例等指标也有上限要求，客观上形成了较高的投资门槛，并不是所有机构都可以拿到“入场券”。此外，投资退出难度大，目前我国存量市场资产管理工具（如公募REITs）还在发展早期，不动产类资产的退出仍以整项目销售为主，由于标的价值高、交易对手有限，导致持有者难以“灵活转身”。正因如此，国际成熟市场保险公司不动产配置比例一般保持在10%左右，而国内保险公司对商业不动产等实物资产的配置比例相对较低，主要保险机构投资比例一般不超过5%。

综合来看，险企布局不动产物权资产还是要以能力建设为前提，应该在专业分析和审慎研判的基础上展开。展望未来，伴随中国经济高质量发展，盘活基础设施及商业不动产领域存量资产、促进形成再投资能力，将成为宏观经济改革与发展的重要抓手，REITs等存量资产管理市场有望不断成熟，这也会为险资更有效管理不动产投资风险提供有力助益。

（作者系北京大学经济学院副院长、教授）