从开发商转向不动产商：继商业REITs突破后，万科再实现物流REITs发行

3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。公告显示，该REIT的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园。

此次万纬能够实现REITs的突破，反映了市场对万纬资产质量和运营能力的认可，将推动万纬物流建立存量资产与资本市场的连接。更重要的是，对于业内经营性不动产布局最早、赛道最全的万科而言，继旗下印力集团于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹后，如今物流业务REIT也进入发行阶段，使万科成为国内极少数同时实现多个经营性不动产赛道REITs突破的企业，这不仅反映了市场对万科多年转型成果的认可，也意味着万科经营性业务将有望迎来进一步提速发展。正如万科董事会主席郁亮在其朋友圈所言，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

根据公开信息显示，此次REIT的底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，分布于粤港澳大湾区和长江三角洲区域等国家重大战略部署政策支持下的重点区域，区域内产业集聚效应明显，汇聚了高端制造、电商物流、快递快运、零售快消等仓储服务需求较高的行业。此次的3个物流园区均位于当地交通枢纽中心，毗邻高速公路和机场，园区租户均为高端制造、电商等领域的头部企业，出租稳定性高。截至目前，三个项目均经营表现稳健，为此次REIT发行贡献了良好的预期收益。

作为此次REIT资产运营方的万纬物流，经过多年的发展，综合实力已长期位列物流仓储服务行业第一梯队。截至2023年三季报，万纬已累计服务超过1600家客户，全国开业项目可租赁面积达989.9万平方米，其中冷链仓储规模全国第一。凭借领先的库内服务能力、丰富的行业龙头客户资源、强大的仓网协同效应和领先的物流科技赋能，万纬保持了行业领先的出租率，高标库稳定期出租率达85%，冷链稳定使用率达77%。此外，2021年万纬物流A轮融资时，成功引入了新加坡政府投资公司、淡马锡等全球知名投资机构作为战略投资人，良好的股东背景也显著提升了万纬物流与企业客户合作的信用基础。

值得注意的是，未来随着公募REITs试点的逐步深入，万科经营性业务“布局早、赛道全”的优势将进一步显现。作为最早启动转型的房企，万科自2014年提出“城市建设服务商”战略至今，除物流业务为外，在长租公寓、商业等经营性不动产赛道已完成布局，并建立了行业领先优势。其中，万科长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，共运营管理租赁住房22.9万间，出租率达到94.4%，长租公寓REIT也在积极申报中；商业业务方面，万科旗下印力集团资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%，参与了国内消费类基础设施公募REITs首批试点并已获得证监会批复。伴随此次华夏万纬REIT的发行，万科也将成为国内极少数同时在多个经营性不动产赛道实现REITs突破的企业，这不仅反映了市场对万科多年转型成果的认可，也将助力万科经营性业务打通“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，加速业务良性、健康发展。

实际上，过去三年万科一直以REITs发行对资产的要求标准，持续提升旗下经营性不动产的资产质量。以万纬物流为例，目前持有和管理的仓储规模超过1200万平方米，有充足的项目可作为潜在扩募资产。后续伴随公募REITs的持续发展，底层资产类型持续扩容，市场交易规模和活跃度不断上升，万科的经营服务业务也将有望为其长期价值增长提供更丰富的来源。