小商品城去年业绩大增时隔10余年再涨租
证券时报记者李小平
被誉为“世界超市”的义乌市场，正迸发出前所未有的活力。今年前2月，义乌市进出口总值达1166亿元，同比增长47.3%。
伴随着市场的繁荣，时隔10余年后，投资者也终于盼到了小商品城（600415）涨租的通知。
租金已上浮5.5%
并预计再涨
4月16日晚，小商品城披露2023年年报，公司去年实现营收112.99亿元，同比增长48.3%；归母净利润26.76亿元，同比增长142.25%；基本每股收益0.49元；拟每10股派发现金红利2元（含税）。
同时，小商品城表示，公司计划从2024年起三年内，以现金方式分配利润的比例不断提高；同时，通过股权激励等方式，构建和完善公司的长期激励与约束机制，实现公司、员工和股东的多赢。
除了亮丽的成绩单，小商品城关于市场商位租金调整的披露，格外引人注目。
年报显示，在当前的经济环境下，租金价格体系的合理性对于市场的健康发展至关重要。为了更好地适应市场变化，促进各行业的均衡发展，公司结合义乌指数，建立了一套行业评价体系。
该体系通过引入我国GDP增长率、市场化租金价格的波动情况、市场景气指数、市场商品价格指数、行业景气度指数以及区块繁荣度指数等指标，构建了一个商位租金差异化定价模型。
根据上述定价模型，报告期末小商品城已对市场到期商位的租金进行调整，租金平均上浮5.5%，预计未来三年增长率将不低于5%。
梳理公告可以发现，这也是小商品城时隔10余年后，首次通过公告的方式宣布涨租。2012年，小商品城先后对义乌国际商贸城一、二、三区进行了一轮价格上调。但当时租金的平均涨幅，小商品城未在公告说明。
不过，根据海通证券当年研报测算，按照一、二、三区市场新租金下测算，合计可为小商品城带来15297万元增量收入，按70%转化为净利润计算，可增厚净利润10708万元。
小商品城是义乌市场的主要经营者，旗下拥有义乌国际商贸城、宾王市场、篁园市场、义西生产资料市场等，经营商铺多达7.5万个。
数据显示，2023年，小商品城市场经营的收入为30.74亿元，占收入比例27.21%，仅次于商品销售67.91亿元的营收。不过，盈利方面，市场营收的毛利率为71.83%，远高于商品销售0.5%的毛利率。所以，租金也是公司利润的最重要来源。
为何涨租？
近年来，随着电商经济的快速崛起，传统的实体市场受到了较大的冲击，降租、退租屡见不鲜。此次小商品城的涨租行为，恐怕超出了很多投资者的预期。
就租金调整的事项，证券时报记者从小商品城相关负责人获悉，目前，义乌国际商贸城租金一、二级的价差是客观存在的，公司推动租金调整，有几方面的考虑：
一是期望通过租金的调整带来更多有价值的服务，提升经营户的获得感，带动传统外贸的转型升级，反哺市场，促进义乌市场竞争力的提升，推动市场长期的繁荣与稳定。
二是五代市场建设经营二十多年以来，物业、水电费、人工等各项经营成本发生了很大的变化，公司一直也是随行就市。租金的调整可以更好地发挥义乌“市场晴雨表”的作用，帮助政府和市场参与者更好地理解市场动态，为政策制定和投资决策提供依据。
实际上，小商品城涨租的底气，也与当前义乌市场高景气度不无关系。
义乌海关数据显示，2024年1至2月，义乌市进出口总值达1166亿元，同比增长47.3%；其中出口1027.7亿元，增长41%；进口138.3亿元，增长119.9%。
具体来说，今年1至2月，义乌对非洲、拉丁美洲和东盟分别进出口218.8亿元、186.2亿元、119.1亿元，同比分别增长60%、68.2%、54.1%。对印度、沙特阿拉伯分别进出口69.2亿元、36.2亿元，同比分别增长52.5%、52.6%。同期，对共建“一带一路”国家合计进出口759.3亿元，同比增长56.6%，占同期义乌市进出口总值的65.1%，拉动义乌市进出口增长34.7个百分点。
同日晚间，小商品城披露的2024年一季报显示，报告期内，义乌国际商贸城日均客流量超21万人次，日均外商3523人，同比增长160.2%，日均车流量99514车次，同比增长6.8%，景气度高于2019年及2023年同期水平。
小商品城还指出，2024年，全球政治和体育盛事的举办为义乌市场带来了新的机遇。随着80多个国家或地区进行大选，以及巴黎奥运会、欧洲杯等大型赛事的举办，部分地区的外贸订单需求激增，市场经营户的信心增强。
曾减免租金
为企业减负
繁荣市场，对小商品城，乃至当地经济至关重要。近年来，小商品城多措并举，不断推动义乌市场的繁荣和升级。
数据显示，2023年，义乌市的进出口总值达到5660.5亿元人民币，同比增长18.2%。其中，出口首次突破5000亿元大关，达到5005.7亿元，同比增长16.0%，创下历史新高。
值得一提的是，在经营户们遇到困难的时期，小商品城还曾多次减免租金。
譬如，2022年11月，经过三年的疫情冲击，义乌市场的很多经营户们遇到困难，在此背景之下，小商品城与市场经营户们风雨同舟，对所属房屋（商位）使用权人且为小微企业或个体工商户的给予减免2022年6个月租金。
据当时的减免公告，经测算，此次减免租金预计减少小商品城2022年度营业收入约10亿元（最终金额以年度审计为准），约占公司2021年度营业收入60.34亿元的17%，预计影响公司2022年归属于上市公司股东的净利润约7亿元（最终金额以年度审计为准），约占2021年度归属于上市公司股东的净利润13.34亿元的52%，约占2022年前三季度归属于上市公司股东的净利润16.2亿元的43%。
2014年4月，小商品城为促进义乌国际商贸城五区、篁园市场繁荣，根据前期调研结果，对市场租金进行了调整。经测算，续租后国际商贸城五区市场和篁园服装市场年租金收入下降1.8亿元。
2013年9月，小商品城调整义乌国际商贸城四区租金，经测算，续租后四区年租金与2008~2010年相比下调1.59亿元，与2011~2012年享受补助后相比下调3203.59万元。