发行人接连出手公募REITs逆市飘红

证券时报记者吴琦赵梦桥

在经历了连续快速下跌后，公募REITs（不动产投资信托基金）终于迎来反弹。在近几个交易日A股大盘再度下行的背景下，REITs整体行情连续三天收红。有公募人士认为，反弹主要是前期“跌多了”。另外，各家公募基金接连出手自救，也让市场信心有所恢复。

展望后市，有机构表示，估计年底部分机构调仓动作已陆续完成，加上近期各家REITs陆续发布了2023年度下半年经营业绩，大部分基础项目基本面情况良好，当前价格也充分计价了未来资产运营业绩下行的预期，当前时点的投资安全边际已经显现，部分前期超跌的项目已经具备较高的分红派息率，多数项目已具备较好的长期配置价值。

　　公募REITs止跌反弹

进入2024年，公募REITs出现了持续下跌的行情，中证REITs指数一度七连跌，部分REITs产品甚至因为跌幅过大而引发一波停牌潮。其中嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT年内跌幅一度超20%，让市场感受到较大的压力。从底层资产来看，产权类REITs在此轮下跌中跌幅居前，主要受出租率与租金影响较大，反观现金流充沛、经营确定性高的高速公路等特许经营类REITs表现较为“抗跌”。

中证鹏元研发部高级研究员吴进辉分析，部分公募REITs项目降租金事件，引发市场对REITs底层经营数据和估值合理性、真实性的质疑，尤其是关联方大客户，由于投资逻辑遭受挑战，市场预期和信心遭受打击，市场开始出现大量抛售，在一致性预期下，全市场上演集体“杀估值”。

好在近几天公募REITs市场出现企稳迹象，30只公募REITs中有28只产品近一周价格实现上涨。此前跌幅较大的嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT近一周涨幅均超8%。中证REITs指数更是连续三日上涨，在大盘震荡的背景下成了资金参与反弹的重要去处。

对于REITs市场的反弹以及中证REITs收盘指数重回700点，华北某公募人士对记者表示，前期“跌多了”是主要原因。他认为，2023年REITs的二级市场表现出了定价逻辑的深度重构，重构后的市场更为贴切地反映风险溢价水平，释放了估值及业绩运营压力。与此同时，经济表现出较强韧性，REITs底层资产运营基本面整体稳健。此外，各家公募基金接连出手自救也是稳住市场信心的重要举措。

吴进辉也认为，REITs市场反弹主要原因是市场抛盘和悲观情绪有所缓解和消化，FOF（基金中的基金）、保险等增量资金尝试底部介入，叠加发行人增持，管理人及时出台风险缓释措施等，市场情绪小幅回暖。截至目前，据不完全统计，已有255只FOF可以投资REITs资产，占全市场FOF产品总数的一半以上。

　　参与主体传递信心

此前，公募REITs二级市场持续下行，面对困境，基金管理人和基金原始权益人等参与主体纷纷出手自救，这也向市场传递了信心。

1月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT公告，基金原始权益人北京京东世纪贸易有限公司自1月9日起，12个月内择机通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持基金份额，增持主体本次增持金额不超过1800万元，增持基金份额不超过500万份，即不超过基金已发行基金总份额的1%，并承诺6个月内不会减持。

同一天，基金管理人嘉实基金也宣布增持，自公告之日起12个月内，嘉实基金将通过上交所交易系统以二级市场买入或交易所认可的其他方式进行增持，增持金额不超过1000万元。

实际上，自去年以来，因公募REITs二级市场价格持续回调，不少REITs参与主体已陆续宣布出手增持，建信基金、东吴基金等多家公募也均披露了类似公告。

此外，国泰君安城投宽庭保租房REIT遭遇上市即“破发”，但或许是受近期行情影响，在发行前，原始权益人控股股东即公告，拟通过二级市场增持国泰君安城投宽庭保租房REIT的基金份额，增持金额不超过3.6亿元，增持基金份额不超过1.18亿份，占该基金已发行基金总份额的11.81%。

中长期具备配置价值

虽然公募REITs市场有所反弹，但仍有七成产品年内处于净值下跌状态。

那么，这轮反弹的持续性如何？吴进辉表示，目前市场上观望的投资者偏多，要想让市场彻底恢复信心，有赖更多增量资金和政策端的保驾护航。短期来看，市场有望保持震荡趋势，投资者需要把握胜率和减少赔率，做好风险回撤管理和保持合理仓位，REITs基础资产业绩能否保持稳定，仍需要关注。

吴进辉建议，政策端要进一步捋顺和优化发行端的障碍，加大力度考察估值合理性和审慎性，确保材料的真实性，引导FOF、社保等增量资金进场，同时做好税收、会计政策优化的储备，加强投资者交流和信息披露。

尽管短期出现波动，但从长期来看，不少业内人士表示，公募REITs产品的中长期投资价值逐渐显现。吴进辉分析，国内公募REITs市场经历稀缺性—价值回归—均衡的阶段，REITs是基于股债之间特殊权益性质的中长期投资品种，当前公募REITs二级市场跌幅较大，全市场破发的已达27只，这与宏观经济走势和行业景气度、初级市场、投资者类型单一和缺乏增量资金等因素有关，投资者需理性看待。个别标的也存在错杀和超调，市场整体估值已不高，中长期具备配置价值。

2023年，高股息类资产整体表现亮眼。REITs本身为权益类产品，相对而言长期高比例稳定分红是最重要的产品属性。华夏基金同样表达了对REITs产品这一特征的看好，“高股息类资产是当前市场青睐的香饽饽，相较而言，长期高比例稳定分红的REITs是错杀的遗珠”。

华夏基金认为，以当前价格计算的现金流分派率来看，不同项目有分化，产权类项目中，产业园类、仓储物流类项目平均分派率已超过5.8%，在估值下跌空间有限的情况下，已经充分具备了投资吸引力；而特许权类项目普遍超过8%，剔除本金摊还部分后仍高于部分金融机构的长期资金成本，“从IRR（内部回报率）看，由于前期经历市场下跌，当前多数特许权类项目的IRR已超过6%，结合当前利率水平边际下行的市场环境，多数项目已具备较好的长期配置价值”。