涨到停牌！REITs一涨一跌，后续怎么走？

日前，在REITs整体行情连涨三日后，有基金公告，年后首个交易日将停牌一小时。

上一次多只REITs基金公告暂停交易，还是年初下跌行情中的稳定市场情绪之举，V形反转还是短暂企稳仍需后续行情验证。

去年下半年，多只FOF基金公告将REITs产品纳入投资范围。据相关研报统计，截至去年四季度末，FOF对REITs总持仓规模为3195万元，且以仓储物流、保租房、高速公路、水务REITs为主，还有两只FOF基金十大重仓基金中出现了REITs身影，有FOF基金经理在投资策略中表示：“考虑到信用评级比较适合公募的信用债票息已经低于3%，补充了少量类似债券但预期回报率更高、波动更大的REITs类资产。”

REITs涨至停牌

春节前最后一个交易日的盘后，国泰君安资管发布公告表示，国泰君安东久新经济REIT当日二级市场收盘价为2.965元/份，较前一交易日收盘价涨幅达6.27%，近3个交易日的收盘价累计涨幅达11.38%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金将自2月19日上交所开市起停牌1小时，并于当日10:30起复牌。

上一次多只REITs基金公告暂停交易还是因为年初下跌行情中，相关产品跌幅过大，一涨一跌的背后是REITs走势的转折以及春节前连续三日的升温，2月6日到8日，中证REITs指数分别上涨0.24%、0.83%与2.22%。

此外，作为专业买手，去年下半年多只FOF基金公告将REITs产品纳入投资范围。据中金研报统计，截至去年四季度末，FOF对REITs总持仓规模为3195万元，且以仓储物流、保租房、高速公路、水务REITs为主。

其中，汇添富添福鑫添益均衡养老目标三年持有和天弘睿享3个月持有选择重仓布局，前者将平安广州交投广河高速公路REIT买至第七大重仓基金，持有比例达4.3%，后者则重仓了三只，分别为红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT和华夏北京保障房REIT。天弘睿享3个月持有基金经理王帆总结这一策略时表示：“考虑到信用评级比较适合公募的信用债票息已经低于3%，补充了少量类似债券但预期回报率更高、波动更大的REITs类资产。”

不仅如此，王帆持仓的三只产品均为保障房类REITs，背后有何深意？截至目前，已上市的公募REITs产品共有33只，其中5只为保租房公募REITs。从四季报数据来看，保租房项目平稳运行，出租率整体稳定。根据中金公司测算，保租房公募REITs产品在2023年累计营收超2.8亿元，累计EBITDA超2亿元。同时，有可比数据的三只产品，期内营收均实现了同比正增长。此外，可供分配金额上，前述产品期内完成率均超100%，超额完成预期。

公募REITs权益属性进一步明确

为明确公募REITs产品的权益属性，推动建立符合产品特点的会计处理方式和投资逻辑，2月8日，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，根据该规定，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。

新规明确并表原始权益人的基础设施REITs其他方持有份额的权益属性。新规指出，并表原始权益人合并财务报表层面对于基础设施REITs其他方持有的份额，列报为负债还是权益，主要取决于原始权益人是否存在无条件避免交付现金或其他金融资产的义务。如发行人已依照相关法规要求说明符合条件的现金分配、终止上市和扩募延期安排，则发行人不存在不可避免的支付义务，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益，其他投资方持有的REITs份额在性质上亦属于权益工具投资。

中金公司解读政策时认为，持有的份额列报为权益，实现了不出表、保留资产控制权的同时增加权益资金、降低资产负债率，有利于提升此类原始权益人推动优质资产首发、扩募上市的积极性，助力REITs市场持续扩容。

中金公司认为，后续机构投资者可选择FVOCI会计计量方法，这应当有利于鼓励和增强长期持有投资逻辑，降低市场波动性。若采用FVOCI计量方法，持有REITs期间收取的现金分配计入当期损益（损益类科目），反映在利润表；持有期间的公允价值变动计入其他综合收益（所有者权益类科目），反映在资产负债表。考虑到部分REITs投资者的考核可能主要基于利润表，选择FVOCI方式对公募REITs进行会计计量，或有助于增强此类投资者的持有稳定性，减少短期价格波动可能为其带来的一些被动交易行为，这有利于提升市场运行的稳定性，进一步吸引长期配置型资金入市。

因此，在上述规则下，中金公司认为，当前高分派率的REITs标的可为投资人兑现更为确定的财务收益，但资本利得仍会影响资产负债表的权益项，建议投资人根据自身投资条件综合判断。

中金公司表示：“中长期来看，我们认为该规则有利于提升REITs持有稳定性，拉长持有周期，降低二级市场价格波动，提升配置价值。建议关注：1）估值调整后当期分派较高的能源类和部分高速、二线产业园、厂房及物流仓储项目；2）经营基本面稳健的保障房和环保类项目。”