南国置业以资产抵债、业绩预亏存量房转为租赁等方式应对效果几何？

出品：上市公司研究院

作者：大眼楼管/半隐

3月5日，南国置业公告将以约7.83亿元的价格转让3家公司给控股股东电建集团及其子公司。值得注意的是，此次出售并不需要购买方支付现金对价，而是用以直接冲抵对控股股东及其子公司的应付债务。此外，就在几个月前，公司的控股孙公司由于支付工程款延迟等违约行为而被起诉，涉案金额暂超2亿元。综合来看，公司的流动性究竟如何值得关注。

资产抵债控股孙公司被诉流动性如何保证

正如文章开头所说，公司在将自身的资产出售给控股股东和其旗下子公司用来抵债。具体来看，公司将持有的子公司武汉北都商业有限公司100%股权以5.66亿元转让给控股股东电建地产全资子公司武汉澋悦；公司的全资子公司武汉大本营商业管理有限公司将持有的西安泷悦泰恒70%股权和武汉悦鹤企业管理咨询有限公司100%股权，分别以0.25亿元和1.91亿元出售给电建资产的全资子公司中电建丝路和北京海赋。

再来看所出售的3家公司的财务情况，根据披露，武汉北都商业有限公司、西安泷悦泰恒和武汉悦鹤企业管理咨询有限公司2023年9月末净资产分别为2.81亿元、0.25亿元和-0.37亿元；1-9月份的净利润分别为-749.58万元、-1349.19万元和-1126.57万元，此次出售的溢价率分别为100.81%、44.15%和622.09%。

不难发现，三家公司在2023年前三季度均处于亏损状态且均有一定金额的负债，尤其是武汉悦鹤企业管理咨询有限公司还处于资不抵债的情况，如果暂且认定相应估值是公允的话，那么控股股东和其子公司以相对较高的溢价率来冲抵相当于既帮公司免去了一定债务，又帮公司消化掉了内部相对不良的资产；同时对于像武汉北都商业有限公司这种拥有商业广场的相对优质资产，一起打包从债务压力较大的南国置业中释放出来，是不是也算一种救项目呢？

由此延伸来看，通过定期报告中可以发现，公司近两年的其他应付款的余额均较大，绝大部分为往来款。以2023年中期为例，在142.89亿元的其他应付款中有超过138亿元为应付往来款，且账龄超过1年的重要其他应收款余额已经超过50亿元。根据公司披露的股东借款额度信息，2023年底该额度就已经达到118亿元，其中已使用的借款107亿元左右。在此次以资抵债后，是否还会出现类似的举措有待观察。

即使控股股东的借款在大力支持，公司外部的流动性压力同样不小。在去年12月中旬，公司披露了一则有关控股孙公司武汉临江荣城房地产开发有限公司的诉讼，原告中建三局第一建设工程有限责任公司认为被告临江荣城存在提供施工场地延误、支付工程款延迟等违约行为，涉及到的金额暂超过2亿元。那么先不考虑如短期借款、一年内到期的非流动负债等短期有息负债公司，目前存续的经营负债如9月末应付账款余额15.81亿元中是否也可能会带来流动性风险呢；而如果不是像控股股东这样接受较高溢价，这些资产的价值和变现能力几何存疑。

归母净利润预亏13.5-19.5亿元存量房转为投资性房地产能否破局？

根据公司1月底披露的2023年度业绩预告，2023年度预计实现营业收入10-12亿元，较2022年度99亿元的收入缩水超过80%；预计实现归母净利润将介于-19.5亿元至-13.5亿元，亏损同比扩大达到136.29%至63.58%。公司表示主要原因为报告期内结利项目和金额同比下降；商业运营项目亏损；以及计提资产减值准备。

公司目前主要的业务可以分为商业运营板块、城市运营板块和地产投资板块。从2023年中期报告来看，物业销售实现收入大幅下降87.11%，已经低于物业出租及管理的营收，这也一定程度符合了公司对今年业绩下滑的解释。

在2023年8月份，公司将账面净值约7.35亿元的武汉泷悦华府项目写字楼对外出租，将会计核算科目由存货变化为了投资性房地产，这是否是公司对存量房去化的方式之一、以及由此可能透露出的地产销售的压力究竟如何有待观察。

通过去年中期披露的数据来，据不完全统计，公司的出租项目中出租率达到100%的为10.34%，超过90%的为24.14%，80%-90%的为13.79%，不足50%的为13.79%。部分项目的出租率并不理想。综上来看，公司“造血”能力承压同样值得关注。