亚太资本化率五年回顾|市场活力逐步恢复，瞄准优质资产投资机会

高力国际深度解析亚太地区19个关键城市与区域的三类主要商业地产投资市场资本化率的变化趋势。

在2019年到2023年五年期间，影响亚太地区商业地产市场走向的主要有两大因素：疫情和加息。2024年很多亚太市场的利率趋向平稳或下降，预计未来一、两年内房地产投资市场将逐步恢复活力。

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亚太地区主要趋势

投资者普遍寻求能带来更加稳定的收益和长期内更具资本增值潜力的投资标的。

北京、上海、曼谷和雅加达的写字楼供大于求，市场消化仍需要一定时间。曼谷和北京的租金水平承受下行压力，首尔的写字楼租金则因有限的新增供应而呈上涨趋势。

除了服务周边居民日常消费需求的社区购物中心外，商业街区和购物中心在疫情期间受到了较大冲击。较高的通胀率也影响了很多地区的消费需求。

首尔、北京和上海的工业物业市场供应充沛，买家和租户占据主动地位。雅加达新能源汽车行业快速扩张，支撑着工业物业的租赁需求。班加罗尔、孟买和香港对物流仓库、工业厂房和数据中心的需求保持稳定。

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上海资本化率趋势

五年回顾

上海是中国最成熟的商业地产投资市场，但从2019年开始资本化率经历一系列波动。

2018年到2019年上半年，一线城市商业地产投资热情高涨，资本化率持续走低。

2019年年中中美贸易战开始，国际环境不确定性增加，投资者转向谨慎态度，买卖双方议价空间加大，资本化率承受上行压力。尤其是写字楼和商业物业板块，新增供应迅速入市，供过于求，导致租金难以实现增长，资本化率有一定上升。

2018年到2022年，电商、物流和先进制造业迅速发展，对仓库和厂房的需求激增。并且工业物业与其他商业物业相比，签订的租约时间较长；疫情期间，业主和租户方面都得到了较为充分的政策补贴，维持了整体市场的稳定。因此，直至2022年年底，优质物流仓库和工业厂房都是炙手可热的投资标的，租金水平大幅增长，资本化率走低。但自2022年年底开始，新增供应被迅速释放进市场，导致租赁市场竞争加剧，对租赁需求造成冲击，推高资本化率。

未来展望

尽管经济环境仍面临挑战，上海仍是中国最成熟和最活跃的商业物业市场。展望未来，作为中国的金融中心和商务贸易中心，上海将代表中国经济开放的最前沿持续吸引本地和外资企业。

目前写字楼和工业板块新增需求不足，叠加充沛供应的影响，市场预期偏向消极。但政府已经推出刺激经济发展的多重政策，预计将有效支撑高端制造、国内消费等重点行业回归增长轨道，帮助投资者恢复信心。

2024年起，上海商业地产投资市场预计将更加活跃，部分投资者将瞄准优质资产的抄底机会，或收购具有改造潜力的资产，在中长期内实现收益。自用买家也有望在权衡购买和长期租用物业的成本后，选择收购价格合适的物业。

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北京资本化率趋势

五年回顾

近年来，北京三大商业地产板块的资本化率也经历了一定起伏，尤其是写字楼资本化率上升明显。在疫情的影响下经济增长放缓，使得写字楼的需求疲软、租金下跌，投资需求减弱。但租金回报不及预期的业主出售意愿变强，导致可供购买的潜在标的增加。自用买家占据主要位置，市场上也录得多宗法拍交易，成交价格较低。

2023年，消费类REITs的出台和消费的恢复帮助商业物业市场回暖，资本化率趋稳。

工业物业的投资市场相对稳定。在疫情期间生鲜食品、医药医疗器械和网上零售的运输需求不断扩大，对冷库、特种仓库和优质物流仓库的租赁需求快速增长，吸引了投资者较大热情。然而，2022年下半年开始，北京政府释出大量工业、仓储用地，供应速度加快，市场规模激增，资本化率从2023年开始上升。

未来展望

北京写字楼市场的资本化率将在近期内保持上涨趋势。北京CBD核心子市场的未来供应保持充沛，但需求仍待回复，租金和出租率或有进一步下降，投资者预计将保持谨慎。并且由于写字楼未被涵盖在REITs底层资产范围内，对投资者吸引力不及可通过发行REITs退出的商业物业和工业物业。

随着消费和本地旅游回暖，商业物业资本化率应当保持稳定，并有望小幅回落。

物流仓储近期的新增供应预计将在未来一年内得到有序吸纳。

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